Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Кто собственник квартиры?

Люди продают квартиры сами или через посредников — риелторов. Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.

Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и сколько всё это займет.

С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.

В результате мы заключили с собственницей новый договор задатка, а недавно оформили сделку у нотариуса. Взыскивать деньги с недобросовестных риелторов мне придется через суд.

По умолчанию бумажную выписку выдают после регистрации права. Но получить ее можно в любой момент. Проще всего заказать свежую выписку в электронном варианте — на сайте Росреестра. Стоит она 250 рублей и оформляется в течение трех рабочих дней.

Надежнее проверять свежую выписку, а не ту, которую продавец получил, когда сам покупал квартиру. Даже если вам показывают свидетельство годичной давности, все равно попросите взять свежую выписку. У грамотного и честного риелтора она всегда под рукой. Но все равно учитывайте, что срока действия у выписки нет. Она подтверждает только право собственности в момент выдачи. Уже на следующий день все могло измениться.

Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе
Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе

В ЕГРН может не быть сведений о квартире, если права на нее оформлены раньше 1998 года. В этом случае вы не сможете проверить подлинность свидетельства на квартиру. Попросите собственников подать документы на регистрацию прав в Росреестре. Тогда они получат выписку, в которой будут указаны данные всех собственников, а заодно и обременения, если они есть. Ответственные продавцы и риелторы делают это заранее.

Если в вашем случае право собственности подтверждают документом двадцатилетней давности, это повод задуматься. Если при этом продавец еще и не хочет регистрировать свое право и получать выписку, от сделки лучше отказаться.

proverit-kvartiru

Вместо выписки на сайте Росреестра можно заказать бесплатную справку об объекте недвижимости. Из нее тоже понятно, сколько человек имеют право собственности, как оно оформлено и есть ли обременения.

Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи
Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.

У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.

Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:

  1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
  2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
  3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
  4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный три года назад, может быть поддельным.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.

Как оценить риелтора

А вот что рассказали о своей работе сами риелторы.

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

У меня был подобный случай. Посредник показал мне квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда я передам ему задаток в тридцать тысяч. Квартира мне понравилась, а цена была ниже средней на 150 тысяч рублей, но я решила не рисковать.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-то из владельцев квартиры все равно должен приехать лично. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

аудиторская проверка

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но даже если за что-то отвечает риелтор, а его страхует полис, это не значит, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН.

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора перед одним клиентом — это сколько страховая заплатит клиенту риелтора, если тот ошибется. Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто пишут именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей
В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью. Это основание права собственности на квартиру.

Если не проверить правоустанавливающие документы, невозможно узнать, чью квартиру продает человек. Возможно, он просто ее снял и решил продать, чтобы быстро получить деньги и скрыться. Это одна из известных схем мошенничества 90-х годов. Когда появится настоящий собственник, он оспорит сделку и вы потеряете несколько миллионов рублей.

Когда может не быть правоустанавливающих документов

Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях:

  1. Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией.
  2. Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.

Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продает вам квартиру, нет разногласий. То есть один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.

Это интересно  Как купить квартиру без риэлтора

Выписка из ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.

Больше — лучше

Возможно, у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права. Их тоже лучше проверить: сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.

Но если этих документов нет, не страшно. Свидетельства и кадастровые паспорта уже не выдают. Все, что содержат эти документы, есть в выписке из ЕГРН. Даже если квартира куплена в 2014 году и свидетельство о регистрации собственник потерял, достаточно проверить выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН — самый важный документ. Если ее не проверить и в ней окажется подвох, деньги можно потерять с вероятностью 90%. Например, в квартире окажется собственник, мнение которого не учли, — он оспорит сделку и вы потеряете деньги. Квартира окажется под обременением — сделку признают недействительной и вы потеряете деньги.

Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года. Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.

Выписка из ЕГРН
Выписка из ЕГРН

Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.

Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.

У кого есть право распоряжаться недвижимостью?

Если вы разговариваете с продавцом квартиры, спросите, кто ее собственники. Только у них есть право распоряжаться недвижимостью. Единственное исключение: если собственники на кого-то оформили доверенность. В ней должно упоминаться право продать эту квартиру, подавать документы, собирать справки и ставить подписи. Если в доверенности не указано какое-то право, то его и нет.

Доверенность должна быть выписана на того человека, с которым вы заключаете сделку. Другой человек не может ей пользоваться. Если доверенность на мать, ее сын не имеет право продавать квартиру.

Как проверить доверенность

Если вам показывают доверенность со штампом нотариуса, это еще не значит, что она действует. Собственник квартиры мог отозвать ее, а у риелтора остался экземпляр. Всегда проверяйте доверенность до сделки. Если не получится через сервис, можно съездить к нотариусу — он проверит по общим базам. И никаких копий, даже заверенных собственником. Только оригинал.

На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает.

Я смотрела одну неприватизированную квартиру. Хозяйка решила ее продать, чтобы погасить долги в микрокредитных организациях. Она просила у меня задаток, а приватизировать собиралась потом.

Я попросила показать выписку из домовой книги и, посоветовавшись с юристами, отказалась: на собственность в этой квартире могли претендовать три человека. Кто-то из них мог не дать согласие на приватизацию. Да и сама хозяйка могла передумать, погасив свои долги за мой счет. Даже если бы мы заключили договор, деньги потом мне пришлось бы возвращать через суд.

Кроме собственников и зарегистрированных, есть еще люди, у которых может оказаться право пользоваться квартирой. В законе описано много ситуаций, когда это право они не теряют даже при продаже квартиры, поэтому у вас не получится их выселить или снять с регистрации. Вот частые ситуации.

Если продавец квартиры решит скрыть подобные обстоятельства, вам будет сложно узнать их самостоятельно. К сожалению, пока еще не придумали способа узнать наверняка, не арендует ли кто-то квартиру. Осмотрите все комнаты — может быть, в квартире живет больше людей, чем написано в документах. Изучите справку о зарегистрированных в квартире людях и разберитесь, на каком основании они там живут.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Чтобы убедиться, что супруг или супруга не против, попросите у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. В нем может быть указан срок действия. Если он не истек или не указан вовсе, согласие формально действует — но только при условии, что потом его не отозвали. Если сомневаетесь, сходите к нотариусу и проверьте действительность документа.

Бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода, но иногда срок удается увеличить.

Как и в случае с арендой, гарантий здесь никто не даст. Был случай, когда мужчина продал дом, а потом объявилась его жена-иностранка и сказала, что не давала согласия на сделку. Покупатели проверяли документы: никаких подтверждений, что продавец в браке, не нашлось. Паспорт был без штампа, сам мужчина утверждал, что больше никто прав на дом не имеет. Он даже предоставил нотариально заверенное заявление, что не находится в браке, а имущество не совместно нажитое.

Надежнее всего покупать квартиру у собственника, который был в браке при покупке квартиры и находится в браке с тем же человеком при продаже. Тогда понятно, кто еще имеет право на общую собственность и чье согласие спрашивать.

Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры
Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры

Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.

Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.

Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант — даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.

Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы

Расскажите продавцу об обстоятельствах покупки квартиры: например, если вы покупаете ее в ипотеку или с участием материнского капитала. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк одобрит сделку, а при участии маткапитала продавец получит деньги по частям. Убедитесь, что он в курсе и готов ждать.

Особенно важно заранее всё обсудить, когда сделок несколько: продавцу нужны деньги, чтобы расплатиться с другим продавцом, а тому — со следующим и так далее.

Я покупаю квартиру в Рыбинске у семьи, которая приобретает недвижимость в Ярославле. У меня маткапитал, а у них — маткапитал и ипотека. Выходит, конечный покупатель будет получать деньги частями. Я выяснила в пенсионном фонде, что мое заявление о распоряжении маткапиталом будут рассматривать месяц, и сказала об этом продавцу. Он поспешил узнать у своего продавца, готов ли тот ждать. Сюрпризов удалось избежать, все договорились, и сделка не сорвалась.

Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет. Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.

В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истек ли он. Согласие обычно выдается на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте ее адрес и характеристики.

Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар. Но риски все равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.

Что касается вас. Если вы состоите в браке, берите письменное согласие супруга на покупку. В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.

Справки из ПНД и НД

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.

Что важно проверить

Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.

Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки
Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки

Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.

Справка из ПНД
Справка из ПНД

Юристы говорят, что справки ПНД и НД не дают стопроцентной гарантии. Но если есть свежая справка, то вероятность адекватности продавца выше. Поэтому брать справки надо.

На практике эти справки просят только у совершеннолетних собственников. Их выдают лично гражданину в день обращения.

Если продавец пожилой

Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.

Это интересно  Обязательство по материнскому капиталу и порядок распоряжения средствам

Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.

Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.

Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.

Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.

Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.

Архивная форма 9
Архивная форма 9

В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.

Какие документы надо проверить

В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.

Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.

Форма 12
Форма 12

Права и обременения

С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:

  1. Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
  2. Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.

Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.

ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.

свидетельство о регистрации права собственности на квартиру

Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.

Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.

Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.

Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.

Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.

Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.

Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

  • Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
  • Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Кто зарегистрирован в квартире?

Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.

Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться — особенно если в квартире зарегистрированы дети.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.

Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.

Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой
Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой

Кадастровый и технический паспорта

В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.

Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить техпаспорт лишним не будет.

Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.

Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.

Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.

Это интересно  Киви кошелек — Вход в личный кабинет Visa QIWI Wallet

Кадастровый паспорт отменили с 2017 года. В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.

Добросовестный приобретатель

Если, несмотря на все эти усилия, после сделки объявится какой-то новый собственник или залогодержатель, то суд может встать на сторону добросовестного приобретателя.

У добросовестного приобретателя отобрать квартиру через суд сложнее, но все-таки возможно. Даже если вы проверите все документы и внимательно прочитаете договор, это не застрахует вас от претензий и даже потери права собственности.

Единственное, что может защитить деньги в такой ситуации, — это титульное страхование. Оно тоже не дает стопроцентной гарантии, и у него есть свои минусы: например, страховую выплату можно получить только по решению суда. Но если вы добросовестный приобретатель, а у вас все равно смогли отобрать недвижимость, другого способа вернуть деньги просто не остается.

Лучше покупать квартиру, у которой мало собственников, а в последнее время ее не покупали, не продавали и не наследовали. Чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем рискованнее ее покупать. Это можно проверить по выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества. Как и общую выписку, эту можно получить в электронном виде. Ее сделают за 250 рублей в течение трех рабочих дней.

Почему квартира продается?

Спросите собственника о его планах: почему он продает квартиру и куда собирается выехать. Чаще всего на вырученные деньги продавец планирует купить новое жилье и заключить одновременно две сделки — с вами и с продавцом подходящей квартиры. Другой продавец тоже может искать себе жилье. В этом случае вам придется ждать, когда всё срастется во всех звеньях цепочки сделок.

Трезво оцените планы продавца. Бывает, что они расходятся с реальностью. Например, если он продает однушку и хочет с небольшой доплатой купить трёшку в том же районе, то ждать придется долго.

Если собственник расскажет вам о своих планах, это поможет лучше оценить сроки оформления сделки. Но если у него есть какие-то еще причины продавать квартиру, то выяснять их, скорее всего, придется вам самим. Например, буйного алкоголика за стенкой продавец будет скрывать изо всех сил, вплоть до того, что назначит просмотр на время, когда тот обычно ведет себя тихо. Такие подробности лучше выяснять у соседей. Поговорить с ними в любом случае полезно.

Копия финансового лицевого счета

Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.

документ основание

На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.

Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.

Бланк выписки из финансового лицевого счета
Бланк выписки из финансового лицевого счета

Почему такая цена?

Но это не значит, что продажу квартиры со скидкой всегда могут признать кабальной сделкой. Иногда продавцам на самом деле нужно срочно продать недвижимость, чтобы погасить кредит, уехать за границу, построить дом или успеть купить новую квартиру до рождения ребенка.

Чтобы сделку признали кабальной, должны совпасть такие условия:

  1. Ее заключили под влиянием тяжелых обстоятельств: например, смерть ребенка или неизлечимая болезнь.
  2. Условия сделки не просто невыгодные, а крайне невыгодные. Скидка 5% — это не крайне невыгодные условия.
  3. Покупатель воспользовался этими обстоятельствами. То есть вы были в курсе и получили от этого выгоду.

Единый жилищный документ

ЕЖД заменяет:

  1. Копию финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения.
  2. Выписку из домовой книги.
  3. Копию карточки учета для собственника жилого помещения.
  4. Справку о проверке жилищных условий.
  5. Справку о регистрации по адресу.
  6. Справку о составе семьи.
  7. Справку о совместном проживании с умершим / о прописке на день смерти.
  8. Справку об одиноком умершем.
  9. Справку об иждивении.
  10. Справку об изменении адреса.
  11. Справку «дом-новостройка».
  12. Справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг.
  13. Справку о замене паспорта с указанием причины.

Если вы представляете куда-либо ЕЖД, у вас не имеют права требовать документ, который дублирует сведения из него. Например, выписку из домовой книги: ее данные содержит ЕЖД. Но этот документ не заменяет выписку из ЕГРН, ее взять все равно нужно.

Бланк единого жилищного документа
Бланк единого жилищного документа

Доверенность

Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:

  1. Генеральная. Дает право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.
  2. Специальная. Дает право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают ее риелторам на сбор документов.
  3. Разовая. Ее дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и дает право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.

выписка из ЕГРП

Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.

Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.

Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть специальный сервис. А нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.

Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах. Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию. Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять — и проверьте срок действия доверенности.

Запомнить

  1. Проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.
  2. Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.
  3. В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.
  4. Информация в некоторых документах пересекается. Я советую не ограничиваться минимумом документов, но и не ударяться в проверку ненужных. Профессиональные агенты недвижимости проверяют документы, которые перечислены в этой статье, и на практике этого хватает, чтобы распознать мошенников.
  5. С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее. Выбирайте проверенные агентства.
  6. В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку.

Запомнить

  1. Проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.
  2. Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.
  3. В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.
  4. Информация в некоторых документах пересекается. Я советую не ограничиваться минимумом документов, но и не ударяться в проверку ненужных. Профессиональные агенты недвижимости проверяют документы, которые перечислены в этой статье, и на практике этого хватает, чтобы распознать мошенников.
  5. С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее. Выбирайте проверенные агентства.
  6. В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку.

Кто поможет с документами?

Когда вы всё выяснили, договоритесь с продавцом о дальнейших шагах: кто какие документы готовит, нужен ли предварительный договор и задаток, когда ориентировочно состоится сделка.

В сложных случаях сделку нужно согласовать с банком, органами опеки, участниками параллельных сделок. Чтобы не утонуть в бумагах, можно воспользоваться услугой сопровождения сделки, которую оказывают агентства недвижимости или юристы.

Если что-то вызывает сомнения, найдите независимого юриста или риелтора, который посмотрит на документы свежим взглядом. Иногда выручает банк. Если покупаете квартиру в ипотеку, юристы банка будут внимательно проверять документы, права и доверенности.

кадастровый паспорт

Заранее выясните, кто будет оплачивать услуги специалистов, расходы на сопровождение сделки и оформление документов. Зафиксируйте это в договоре.

Это не все риски, с которыми сталкиваются покупатели квартир. Но если проверить хотя бы это, можно избежать многих проблем. Возьмите за правило: если что-то вызывает у вас сомнения, не нравится или смущает, отказывайтесь от сделки. На рынке недвижимости много предложений.

Желание побыстрее переехать в дешевую квартиру со свежим ремонтом может привести к тому, что вы потеряете деньги и останетесь без жилья.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: