Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Важная информация для расчета

Рано или поздно перед молодыми семьями встает вопрос о приобретении собственного жилья. Но где взять необходимую сумму, чтобы купить заветные квадратные метры? К счастью, банки сегодня предлагают ипотеку — долгосрочный кредит под залог имущества. Жилье в этом случае выступает как страхование на случай, если заемщик не будет иметь возможности выплачивать ипотеку.

Необходимо правильно рассчитать ипотеку, чтобы иметь представление, с чем вам придется жить довольно продолжительное время. Правильно рассчитать сумму можно в банке, либо, используя онлайн калькулятор ипотеки. Или в exel, самому рассчитать ипотеку не обращаясь дополнительно к специалисту.

Расчет платежа по ипотеке производится исходя из нескольких факторов.

Рассчитать ипотеку в банках – условия кредитов, ежемесячные платежи и досрочное погашение

Заветная мечта всех граждан – иметь собственное жилье, обустроить комнату для детей. При современном уровне доходов для приобретения жилища деньги необходимо копить десятилетиями.

Приблизить время покупки можно с помощью кредита.

Перед принятием решения взять заем, необходимо оценить свои возможности, рассчитать ипотеку, определить сумму ежемесячного платежа и сопоставить его со своими доходами.

Что делать, если нечем платить за кредит и банк не дает отсрочку

Как правильно гасить ипотеку досрочно? Общеизвестно, что ипотечные займы долгосрочные. Специалисты рекомендуют осуществлять преждевременные платежи в первые годы действия соглашения.

Важно заметить, некоторые финансовые организации запрещают на начальном этапе вносить досрочную оплату. Тем самым не позволяют клиенту сэкономить.

Если график платежей дифференцированный, то досрочное погашение в самом начале (первый год, два) очень выгодно. Особенно, при использовании варианта уменьшения срока действия договора.

Когда заемщик вносит суммы сверх тех, что указаны в договоре, он сокращает общий размер удорожания.

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Итак, прочитав статью, вы узнали, каким образом погашать ипотеку досрочно, чтобы это было выгодно заемщику. Прежде чем вносить платеж с опережением графика, следует учесть жизненные ситуации, которые могут повлиять на финансы и своевременную выплату.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

Отсрочка по кредиту для физических лиц — данное заемщику разрешение от банка не оплачивать оформленный займ полностью или вносить только начисленные по кредитному соглашению проценты в течение оговоренного времени. Право приостановить платежи обычно дается на срок до 6 месяцев, редко на год. Рассчитывать на заморозку выплат на 2 года и более не стоит вовсе.

Для заемщика преимущество предоставления возможности пропустить оговоренное количество взносов в том, что за этот период финансовая организация не будет начислять пени и штрафы. Кредитная история также не испортится.

Важно! Предоставление возможности не вносить взносы по кредитному договору в течение того или иного срока не обязанность банка, а его “добрая воля”. Другими словами, финансовая организация имеет право как предоставить отсрочку платежа, так и отказать заемщику в его просьбе.

Если кредитор соглашается предоставить заморозку одного или нескольких платежей, то в течение оговоренного срока возможны следующие варианты:

  • клиент вносит только сумму начисленных процентов;
  • заемщик ничего не оплачивает.

После завершения “кредитных каникул” клиент возвращается к изначальному платежному графику. Но сумма ежемесячного взноса будет увеличена — между оставшимися выплатами будут распределены пропущенные платежи.

При отказе в предоставлении услуги обязательства по оплате с клиента не снимаются, за просрочку платежей начисляются пени и штрафы в полном объеме.

Это интересно  Сельская ипотека 3 процента: как получить в 2020 году

Как показывает практика, порой обязательные платежи по кредитам и другим долговым обязательствам становятся обременительными. При этом любая просрочка может стать не только причиной снижения кредитного рейтинга, но и началом серьезных финансовых проблем.

Не допустить развитие ситуации может официальная отсрочка платежа по кредиту. О том, что это такое и как получить услугу, мы сегодня и поговорим.

Оформляя кредит, каждый заемщик рассчитывает исправно погашать задолженность, а при возможности – расторгнуть договор с банком, досрочно выплатив всю сумму долга.

Естественно, не всем планам суждено сбыться: в жизни нередко возникают форс-мажорные ситуации, которые делают своевременную оплату кредита невозможной. Многие заемщики сразу же обращаются в банк в надежде получить отсрочку по кредиту.

Так ли это легко и насколько эффективным может быть такой вид банковской «помощи»? Попробуем ответить на эти вопросы.

  1. Каникулы «по телу кредита», или перенос сроков выплаты основного долга. Заемщик оплачивает только проценты по кредиту, а «тело» (основную часть долга) временно не погашает. Вариант не выгоден, так как в итоге возрастает срок кредитования и соответственно сумма переплаты: клиент может в течение 1-12 месяцев платить только фиксированную сумму процентов, которые начисляются на неуменьшающуюся сумму долга. Если кредитные каникулы «по телу» оформляются в начале действия кредитного договора при условии аннуитетного графика погашения ссуды, этот вариант не только не выгодный, но и не эффективный. В общей сумме планового платежа по кредиту на этом этапе превалируют проценты, т.е. существенно платеж уменьшить не получится.
  2. Каникулы «по процентам». Крайне редко встречающийся, но очень выгодный вариант. Заемщик может погашать тело кредита, не выплачивая процентов. Существенно сократить платеж вряд ли удастся, но таким образом резко уменьшается совокупная переплата по кредиту.
  3. Каникулы с возможностью не оплачивать и тело, и проценты. Такую отсрочку банки, как правило, предоставляют на более чем на 1-3 месяца.

Если погашать кредит не получается, даже каникулы «по телу» могут стать спасительным решением для заемщика, но, к сожалению, банки предоставляют такую возможность далеко не каждому клиенту.

Рассчитывать на кредитные каникулы могут следующие категории заемщиков:

  • граждане, временно лишившиеся источника доходов;
  • женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам или в отпуске по уходу за ребенком до достижения им 1,5 лет;
  • заемщики, которые по медицинским показаниям нуждаются в длительном лечении;
  • лица, лишившиеся кормильца или вынужденные оплачивать лечение близкого родственника;
  • заемщики, планирующие переезд (или переехавшие в другой город);
  • клиенты, которые испытывают материальные трудности в силу независящих от них причин (например, если у заемщика сгорела квартира, угнали автомобиль и т.д.).

Отметим, что во всех вышеперечисленных случаях придется готовить подтверждающие документы и справки.

Если вы потеряли работу, банк, вероятнее всего, потребует справку о постановке на учет в центре занятости, чтобы исключить вариант мошенничества (заемщик может трудоустроиться неофициально).

Кроме того, будьте готовы к требованию привлечь поручителей: если кредитор усомнится в вашей дальнейшей платежеспособности, в качестве подстраховки он попросит ваших родственников выступить в роли гарантов погашения ссуды.

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

С большой долей вероятности банки откажут в предоставлении отсрочки следующим категориям клиентов:

  • заемщикам, допускающим просрочки (в т. ч. и имеющим непогашенную задолженность) и людям с испорченной кредитной историей;
  • лицам, которые пользуются кредитом менее 3-х месяцев, или тем заемщикам, срок действия кредитного договора которых закончится через 3 месяца;
  • наемным работникам, уволившимся по собственному желанию (если соответствующая запись есть в трудовой книжке);
  • клиентам, в отношении которых у банка возникает подозрение о мошенничестве.
Это интересно  Бизнес карта Сбербанка: тарифы, лимиты и снятие денег в 2020 году

Если вы понимаете, что можете рассчитывать на отсрочку, не откладывая, обращайтесь с письменным заявлением в то отделение банка, где вы оформляли ссуду. Дальнейший исход будет зависеть от правил работы и кредитной политики финансового учреждения.

К оформлению отсрочки по кредиту каждый банк подходит по-разному. В целом, можно выделить 3 общепринятых варианта решения проблемы:

  1. Если в кредитном договоре описаны условия предоставления отсрочки, банк действует в строгом соответствии с данными нормами. В большинстве случаев в договоре указаны допустимые сроки отсрочки, условия ее предоставления (эта услуга может быть платной) и перечень документов, которые требуются от заемщика.
  2. Если в кредитном договоре ничего не говорится о возможности предоставления отсрочки, банк может рассматривать каждое заявление в индивидуальном порядке. Решение принимает коллегиальный орган – кредитный комитет.
  3. Некоторые кредиторы сразу после получения заявления клиента предлагают ему воспользоваться одной из утвержденных стандартных схем реструктуризации займа (можно оформить не только кредитные каникулы, но и выполнить пролонгацию срока кредитного договора, уменьшение ставки и т.д.). По этой схеме работает Сбербанк.

На данный момент отсрочки платежей предоставляют такие банки, как Банк Москвы, Промсвязьбанк, Хоум Кредит Банк (только в виде одной из программ реструктуризации), Связной Банк, DeltaCredit, Восточный Экспресс Банк, БыстроБанк и т. д.

Например, Восточный Экспресс позволяет заемщикам в течение 1-3 месяцев выплачивать только проценты, при этом срок кредитного договора увеличивается на время ваших кредитных каникул.

Предложение актуально не для всех заемщиков, а только для клиентов, обслуживающихся в определенных тарифных планах.

Банк Москвы предлагает клиентам, испытывающим финансовые трудности и не имеющим просрочек, отсрочку погашения части ежемесячного планового платежа на период от 1 до 12 месяцев.

Клиенты обязуются выплачивать только проценты или половину начисленных процентов. Возможна пролонгация кредита на срок кредитных каникул.

Данная программа реструктуризации действует для клиентов, оформивших потребительские кредиты, «экспресс кредиты», автокредиты и ипотеку.

Промсвязьбанк предлагает клиентам «отложить» 2 полных плановых платежа или 2 платежа по телу кредита с выплатой начисленных процентов. Предложение действует для клиентов, оформивших кредиты после 05.09.2011 года. При этом срок кредитного договора продлевается на срок кредитных каникул.

Банк DeltaCredit предлагает отсрочку по оплате тела кредита заемщикам, оформившим кредит «Ипотека молодым»: условия реструктуризации оговариваются индивидуально после рассмотрения заявления.

Связной Банк предоставляет каникулы по телу не более чем на 1 месяц и не чаще, чем 1 раз в год. Эта услуга доступна для клиентов, у которых нет просрочек, которые пользуются кредитом более 3-х месяцев, при условии, что до окончания срока кредитного договора осталось более 2-х месяцев.

Каникулы в рамках всевозможных акционных программ клиентам предлагает также банк Траст, однако у этого кредитора данная услуга платная, поэтому заемщикам нужно быть осторожными.

Как снизить платеж

Каждый заемщик задается вопросом, как уменьшить платеж по ипотеке? Существует ряд способов:

  • замена видов платежей — аннуитетного на дифференцированный, при которой постепенно ежемесячный платеж снижается.
  • Еще один способ уменьшить ежемесячный взнос – это продление срока ипотеки, но при этом намного увеличится переплата общей суммы.
  • Увеличение первого взноса. Это влияет на тело кредита. Чем оно больше, тем больше платеж.
  • Снизить процент. Это значительно может повлиять на размер платежа. О том, как снизить процент по ипотеке можно узнать здесь.

Не следует нарушать условия кредитования во избежание штрафных санкций, иначе погашение ипотеки превратится в непосильную ношу.

Что представляет собой, виды

Если сказать очень просто, то отсрочка – это возможность вполне законно не платить 1-2 платежа, а если точнее, пропустить их до налаживания финансового положения. Ее еще называют кредитные каникулы, ведь заемщик может на определенное время снять с себя финансовые обязательства. Правда, это возможно только при определенных жизненных ситуациях.
виды отсрочки

Отсрочка платежа по кредиту может быть таких видов:

Это интересно  Рефинансирование кредита с открытыми просрочками

  1. По телу кредита. Не самый востребованный вариант, ведь все равно приходится вносить проценты, что автоматически увеличивает общую переплату.
  2. По процентам. Более выгодный вариант для заемщика, но банк его предлагает редко. В этом случае оплачивается только тело кредита. При этом уменьшается совокупная переплата.
  3. Полные кредитные каникулы. Они могут предоставляться на срок от 1 до 3 месяцев. Теоретически можно попросить отложить все платежи на срок полгода и более, но практически все банки на такое идут редко.

При обращении за отсрочкой очень важно составить письменное заявление в двух экземплярах. Просто звонок на горячую линию — это не более чем получение информационной услуги, которая ни к чему не обязывает и ничего не гарантирует.

Дополнительные параметры

При подписании ипотечного договора стоит обговорить с банком вопросы страхования. Если на вас распространяется льготная процентная ставка, то банк при расчете ипотеки обязывает осуществить страхование жизни и имущества, если же вы отказываетесь от этой услуги, то кредитная организация имеет право повысить процентную ставку, чтобы компенсировать все риски. Страхование предусматривает ежегодные взносы по определенному графику.

Чтобы избежать дополнительных комиссий при оформлении ипотеки, при обналичивании суммы или при обслуживании кредита, стоит более внимательно отнестись к выбору банка. Как правило, государственные,  лицензированные организации не взимают за свои услуги дополнительную плату. Первый платеж по ипотеке необходимо вносить согласно графику выплаты. Это может быть текущий месяц оформления, либо следующий месяц.

После того как вы внесли последний платеж по ипотеке, необходимо обязательно взять с кредитной организации подтверждающий документ о завершении обязательств по выплате. Затем следует процедура снятия обременения с жилья в государственных органах. Только после этих операций можно считать, что вы произвели полное погашение ипотеки.

Можно ли получить отсрочку по кредиту и как это сделать — необходимые документы для банка

Рассчитывать на отсрочку платежей на определенный период может заемщик, который попал в затруднительное финансовое положение. Причем это нужно подтвердить документально. Случаи, когда это возможно:

  1. Увольнение. Причем к этому варианту нельзя отнести уход с работы по собственному желанию. Уважительной причиной также считается сокращение, понижение в должности (соответственно уменьшение зарплаты). В качестве доказательств банку нужно предоставить заверенную копию трудовой книжки, справку из центра занятости или документ из бухгалтерии, в котором указан размер зарплаты заемщика.
  2. Рождение ребенка. Считается, что по такой причине можно запросить отсрочку даже по ипотеке на срок до 1 года, банк имеет право увеличить период до 3 лет. То есть, фактически, до того момента, когда мама сможет вернуться на работы и у семьи будет такой же размер дохода, как был до рождения малыша.
  3. Утрата трудоспособности. Сюда относят временные проблемы со здоровьем, инвалидность. Подтвердить факт потери трудоспособности нужно медицинской справкой установленного образца.
  4. Тяжелая болезнь близкого родственника, требующая дорогого лечения. К близким родственникам относят мать, отца, жену/мужа, детей. Тут опять же нужно представить медицинскую справку. Правда действует эта причина, если оплачивает лечение заемщик.
  5. Форс-мажорные ситуации. К таким относятся все ситуации, которые не зависят от самого кредитуемого. Например – угнали автомобиль, обокрали квартиру, случалась авария, пожар. В таком случае банк примет положительное решение. Предоставить необходимо справку из полиции, медицинского учреждения или другой документ подтверждающий факт произошедшего.
  6. Другие ситуации. Все остальные ситуации, когда заемщик не может погасить месячный платеж. Подобные случаи рассматриваются в индивидуальном порядке. Решение в любом случае за банком. Во всех перечисленных ситуациях пригодится страховка по кредиту, читайте о том, как можно сэкономить при ее оформлении.
Увольнение
увольнение

Отсутствие возможности зарабатывать не означает, что платить кредит не нужно. При отсутствии платежей банк начнет начислять пени, и долг существенно увеличится.

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Поэтому в подобной ситуации необходимо не молчать, а при первой возможности пойти в банк, сообщить об изменениях в финансовом состоянии и попросить отсрочку по кредиту. Кредитные организации заинтересованы в том, чтобы долг возвращался, и в таких случаях обычно идут навстречу, предоставляя отсрочку по потребительскому кредиту.

Если вы сомневаетесь, можно ли получить отсрочку платежа по кредиту, то не стоит. Сделать это можно в любое время и в любом банке. Во всяком случае, написать соответствующее заявление вы имеете право, но банк точно так же вправе отказать.

Поэтому, собирая нужные для отсрочки по кредиту документы, будьте готовы к тому, что получите отрицательный результат.

Заключение

Расчет ипотеки процедура нетрудная, если вы обладаете исходными данными. С помощью современных компьютерных технологий вы без усилий сможете как рассчитать ежемесячный платеж, так и предположить всевозможные операции с формами расчета.

При всем многообразии ипотечных продуктов стоит подходить к этому вопросу основательно, подбирая кредит именно под себя, учитывая все нюансы. Несмотря на то, что ипотека дает высокую нагрузку на семейный кошелек, она дает реальную возможность приобрести собственное жилье, а не платить те же деньги за аренду.

Сейчас рекомендуем ознакомиться с постом «Условия ипотеки«. Он поможет вам сделать дальнейший шаг в приобретении квартиры.

Если вы решили взять ипотеку на квартиру, но у вас нет времени на анализ предложений среди большого количества банков, рекомендуем наш сервис «Заявка на ипотечный кредит», который позволит взять выгодный ипотечный кредит с помощью наших партнеров без похода в банк.

Получилось ли сделать расчет? Просьба отписаться в комментариях. Если все ок, нажмите на кнопки соцсетей под постом, пожалуйста.

Как получить отсрочку платежа по кредиту: способы оформления, требования к заемщику

Чтобы получить отсрочку, следует обращаться непосредственно в банк с соответствующим заявлением. В нем должны быть следующие важные данные:

  1. Дата обращения. Желательно, чтобы оно было написано до того, как возникнет просрочка. Стоит учитывать, что на его рассмотрение у банка есть 2 недели.
  2. Указать причину, почему запрашиваются кредитные каникулы и документы, которые это подтверждают.
  3. Отметить, что «от кредита не отказываюсь».
  4. Указать какие документы в приложениях. Именно они и будут основанием для предоставления кредитных каникул.
заявление на отсрочку платежа по кредиту
заявление на отсрочку платежа по кредиту

Дифференцированные платежи по ипотеке: особенности и способ расчета

Основными достоинствами модели с дифференцированными платежами считаются:

  • интуитивно понятная методика расчетов;
  • регулярное равномерное уменьшение основной задолженности;
  • простота пересчета сумм при досрочном погашении части кредита.

При досрочной уплате части долга по займу для корректировки графика требуется только пересчитать величину основного долга.

Дифференцированный и аннуитетный платежи — сравнениеСреди заемщиков распространено мнение, что дифференцированная методика выгоднее, чем аннуитетная.

При тех же условиях, для которых приведен пример расчета ежемесячных сумм погашения, общая переплата при дифференцированном способе составит 7230 тыс. рублей, а при выплатах равными суммами (аннуитетная схема) пользование кредитом обойдется в 9856 тыс. рублей, что почти на треть дороже.

Особенно заметна эта разница при длительных сроках кредитования (более 10 лет).

Происходит так, потому что при аннуитетном погашении ежемесячные выплаты остаются неизменными. В первые месяцы большую часть взноса составляют проценты. При этом тело кредита не претерпевает существенных изменений, в результате уровень процентных выплат остается высоким.

Недостатки дифференцированного платежа

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Банк, предлагающий дифференцированную ипотеку, однозначно не работает в убыток. Явные достоинства такого варианта расчетов нивелируется скрытыми, но не менее значимыми недостатками.

  1. Сумма первого платежа (наиболее значительная) становится основной при расчете необходимого для погашения дохода и возможной суммы кредитования. В результате доступные суммы ипотечного кредита оказываются ниже, чем при аннуитетных расчетах.
  2. Влияние инфляции в долгосрочной перспективе сводит к нулю все преимущества дифференцированного метода – максимум затрат приходится на первые месяцы выплат, когда деньги оказываются максимально дорогими (инфляционная составляющая — минимальна).
  3. Планирование бюджета с учетом различных взносов на погашение займа оказывается более сложным, чем при схеме ежемесячных выплат равными суммами.

Важно! При выборе дифференцированного способа погашения ипотеки банки предъявляют к заемщику более жесткие требования, а нередко, кредиты с использованием такой методики выдаются по более высоким процентным ставкам.

Ипотеку с выбором дифференцированной или аннуитетной схемы предлагают не так много кредитных организаций, работающих на российском рынке – Газпромбанк, Россельхозбанк, Нордеа Банк.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке и перечень программ, приведены в таблице.

Банк Программа Условия кредитования
Газпромбанк Квартира в строящемся доме до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11% годовых
от 15% первоначальный взнос
Газпромбанк Квартира на вторичном рынке недвижимости до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11,5% годовых
от 15% первоначальный взнос
Газпромбанк Рефинансирование ипотечных кредитов до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11,5% годовых
Газпромбанк Ипотека без первоначального взноса до 10 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 14.5% годовых
0% первоначальный взнос
Россельхозбанк Ипотечное жилищное кредитование до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 12,9% годовых
от 15% первоначальный взнос
Россельхозбанк Целевая ипотека (под залог имеющейся недвижимости) до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 12,9% годовых
0% первоначальный взнос
Россельхозбанк Ипотека по двум документам до 8 миллионов рублей на срок до 25 лет
от 13,4% годовых
от 40% первоначальный взнос
Нордеа Банк реструктуризация ипотечного кредита

Максимальный выбор ипотечных программ с различными условиями предлагает Газпромбанк.

Решение о способе оплаты принимается при заполнении анкеты и заключении кредитного договора.

В аналогичном ключе работает и кредитование от Россельхозбанка.

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Смена схемы обслуживания производится в индивидуальном порядке по заявлению заемщика.

Нордеа Банк больше не выдает ипотеку, но позволяет изменить схему расчетов в ходе реструктуризации действующего кредита.

Выбор способа оплаты следует производить исходя из суммы подтвержденного дохода (точнее, достаточности ее для совершения ежемесячных расчетов) и минимизации общей стоимости пользования заемными средствами.

В общем случае, отдать предпочтение дифференцированной схеме стоит в случае долгосрочного кредитования и оплате в соответствии с графиком. В других случаях такая схема не имеет явных преимуществ, а выбор программ и организаций, использующих аннуитетный способ оплаты, значительно шире.

При оформлении кредита в банке заемщику могут предложить платежи двух типов – аннуитетного и дифференцированного. Чаще предлагаются первые, хотя вторые имеют свои преимущества. В статье поговорим о дифференцированных платежах по ипотеке и их особенностях.

В российских банках чаще применяется аннуитетный тип платежа.

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Дифференцированные платежи это

У любого клиента банка, который использовал своей жизни потребительское кредитование, возникает вопрос – почему размер ежемесячной оплаты именно такой и из чего он состоит. Плата по займу, как правило, складывается из двух частей. Первая – это, так называемое, тело долга.

Иными словами, это та часть платежа, которая идет в оплату самого кредита. Вторая же часть – это проценты за пользование займом. В редких случаях есть еще и третья часть – комиссии и дополнительные платежи.

Их наличие или отсутствие должно быть четко отражено в договоре кредитования, но встречаются они не так часто.

При выдаче займа коммерческая структура (банк или другая кредитующая организация) предлагает своему клиенту одну из нескольких схем, по которым рассчитывается размер ежемесячного платежа и распределяется величина процентов и размер тела долга. Самыми распространенными системами расчетов являются дифференцированные платежи и аннуитетные платежи.

Сегодня мы рассмотрим первую схему, расскажем об основных ее плюсах и минусах, а также определимся, в каких ситуациях ее использование поможет сэкономить.

Ипотечное кредитование в России развивается и преображается год от года. Классифицировать доступные варианты ипотеки можно по следующим признакам:

  1. Залог. Ипотека, как способ обеспечения обязательств предполагает наличие залога. Обеспечением по кредиту может выступать имущество заемщика, находящееся в собственности или приобретаемая недвижимость. В случае неисполнения долговых обязательств кредитор вправе реализовать имущество для погашения задолженности.
  2. Объект кредитования. Соискатель может приобретать загородный дом, квартиру в новостройке или строящемся многоквартирном доме, на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно построиться. В зависимости от ликвидности выбранной недвижимости, а также существующих рисков банки формируют условия кредитования.
  3. Направленность. Кредит может быть социальным или иметь коммерческую направленность. В первом варианте в кредитовании напрямую или опосредованно участвует государство, обеспечивая заемщикам льготные условия кредитования.
  4. Вид платежа. Аннуитетная система разделяет всю сумму ипотеки (основной долг проценты) на равные платежи в течение срока кредитования, а дифференцированная позволяет постепенно уменьшать платеж.
  5. Цель. Целевая ипотека подразумевает конкретную цель – приобретение определенного объекта недвижимости. Нецелевая ипотека допускает использование денежных средств по усмотрению заемщика.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку — советы

При получении определенной суммы в кредит заемщик не задумывается, по какой схеме он будет выплачивать долг.

Клиент банка получает на руки кредитный договор с графиком платежей и указанием вида платежа, но немногие знают, что это — аннуитетный или дифференциальный платеж. На данный момент выбор клиенту предоставляет не каждая финансовая организация.

Перед подписанием кредитного договора желательно уточнить метод и схему выплат. Это поможет определить целесообразность досрочного погашения долга.

Закрыть кредит раньше указанного срока

Как лучше гасить ипотеку — по сроку или по сумме?

Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно.

Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Совет 1

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

  • оповестить об этом банк;
  • зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
  • сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Совет 2

Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного погашения ипотечного займа, что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.

Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать. 

Совет 3

Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.

Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

  • учесть финансовые возможности плательщика;
  • сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.

Совет 4

Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.

Совет 5

При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.

В данном случае лучше всего направить денежные средства на оформление депозитного вклада. При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:

  • отличная прибавка к заработной плате;
  • постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Чтобы не понадобилась отсрочка платежа по кредиту, стоит прислушаться к следующим советам:

  1. Внимательно читайте кредитный договор, особенно то, что написано мелким шрифтом.
  2. Если нет возможности оформить страховку, то предложите финучреждению еще на этапе подписания соглашения предусмотреть возможность отсрочки. Причем расписать ее условия, сроки.
  3. При оформлении кредита нужно предоставлять только достоверную информацию, в противном случае разбирательств не избежать, а о кредитных каникулах и говорить нечего.
  4. Брать займ нужно только в валюте, в которой получаете доходы. Если взять, к примеру, в долларах, а зарплату получать в рублях, то на колебаниях курса можно очень прогореть, причем отложить платежи в этом случае не удастся.
  5. Учитывайте, что банк не обязан предоставлять кредитные каникулы.
оформление займа
оформление займа

В каждом конкретном случае выбор типа платежа при взятии ипотеки зависит от многих факторов. Принимая решение, что будет лучше в определенной ситуации, нужно знать достоинства и недостатки предлагаемых схем погашения ипотеки. Рассмотрим плюсы и минусы для каждого варианта.

Плюсы аннуитета:

  1. Одна и та же сумма платежа из месяца в месяц легко запоминается, а значит облегчает планирование расходов заемщика и снижает риск возникновения ошибок при оплате.
  2. Сумма платежа меньше, чем по дифференцированному платежу в первой половине ипотечного периода, а значит ее легче найти в бюджете семьи для погашения ипотеки.
  3. Возможность взять большую сумму по ипотеке.
  4. При получении налогового вычета учитываются проценты по ипотеке, а они больше при аннуитете.

Минусы аннуитета:

  1. Медленно погашается основной долг в первой половине ипотечного периода.
  2. Большая переплата.

Плюсы дифференцированного платежа:

  • Сумма платежа уменьшается из месяца в месяц.
  • Быстро погашается основной долг.
  • Переплата меньше, чем при аннуитете.

Минусы дифференцированного платежа:

  • Большие начальные платежи по ипотеке.
  • Сумма ипотеки может оказаться меньше, чем рассчитывал заемщик.
  • При планировании расходов и совершении платежей придется всегда уточнять сумму к оплате, для избегания ошибок.

В каких банках есть возможность выбора?

Во время оформления ипотечного договора банк предлагает клиенту на выбор схему погашения задолженности – аннуитетную или дифференцированную.

Дифференцированный платеж по ипотеке подразумевает оплату самого тела кредита в первые месяцы. Проценты будут начисляться ежемесячно в зависимости от остатка долга. Поэтому когда тело кредита будет выплачено, заемщику останется погасить проценты.

Людям с низким заработком такая схема не приносит выгоды, так как суть в быстром погашении тела кредита. Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на процентах, особенно если внести в течение первых месяцев большую часть долга.

Аннуитетный платеж проще для расчётов, ведь здесь банк изначально на всю сумму долга относительно срока начисляет процент и выводит ежемесячную сумму для погашения. Первыми выплачиваются проценты, а лишь после деньги идут на погашение самого долга. Начисление процентов происходит с определенной регулярностью, в зависимости от того, в каком банке вы взяли ипотеку. Поэтому схемы могут несколько разниться по условиям.

Аннуитетный платеж не выгоден для человека, предполагающего досрочное погашение, ведь все проценты он и так уплатит банку.

Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора.

Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью.

Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2019 г.).

В банковской сфере много терминов, которые простому обывателю непонятны. Если аннуитетный взнос по кредиту на слуху у многих заемщиков, то дифференцированный платеж по ипотеке встречается в сленге сотрудников редко.

Сейчас банки отдают предпочтение аннуитетной схеме погашения кредитов. С чем это связано? Какой вариант выгодный для заемщика и кредитора? Есть ли шансы у заемщика на выбор удобного способа погашения долга.

Подробности в статье.

Иногда человек по каким-либо причинам не может внести очередной платеж по кредиту из-за жизненных обстоятельств – например, потери работы или тяжелой болезни. В этом случае никогда не стоит уклоняться от общения с банком. Если причина неуплаты будет уважительной, то банк предложит варианты решения ситуации. Один из них – отсрочка платежа, или кредитные каникулы.

Однако, получить кредитные каникулы можно не всегда. Не каждый банк готов дать отсрочку, и не для всех клиентов она действует. О том, как работают кредитные каникулы, кто их может получить и как их оформить, вы узнаете в этой статье.

Отсрочка ежемесячного платежа, которую предоставляет банк при невозможности погашения долга, называется кредитными кантикулами. Такая отсрочка обычно предоставляется на срок до 1-3 месяцев, реже – до полугода.

В течение этого срока останавливается погашение тела кредита и начисление процентов. За время кредитных каникул заемщик сможет разрешить проблему, которая не дает погашать долг в срок.

Кредитная история от этого не портится.

Кредитные каникулы могут распространяться только на тело кредита, на проценты или на всю сумму платежа. От этого зависит срок, на который они предоставляются, и итоговая сумма переплат.

Как отсрочить платеж по кредиту в банке - порядок и условия

Главное условие предоставления отсрочки для потребительского кредита – наличие достаточно серьезной причины, которая не позволяет погашать кредит. К таким причинам обычно относятся:

  • Потеря работы по не зависящей от работника причине – например, из-за сокращения штата или закрытия компании-работодателя
  • Декретный отпуск по беременности или уходу за ребенком в возрасте до полутора лет
  • Необходимость длительного лечения тяжелой болезни
  • Потеря кормильца
  • Призыв в армию на срочную службу
  • Потеря имущества или здоровья вследствие несчастного случая – пожара, ограбления, стихийного бедствия или другого

Другое важное условие – достаточный уровень надежности заемщика. Банк с большей вероятностью одобрит вам отсрочку, если вы ранее вносили все платежи в срок и имеете хорошую кредитную историю. Преимуществом будет активное пользование другими услугами банка – например, кредитными картами.

При этом банк, скорее всего, откажет вам в предоставлении отсрочки, если:

  • Вы были уволены по собственному желанию или из-за дисциплинарных нарушений
  • Вы допускаете крупные просрочки, в том числе в других кредитных организациях, и имеете плохую кредитную историю
  • Вы были трудоустроены неофициально – доказать факт трудоустройства и увольнения становится труднее
  • После оформления кредита или перед полным его погашением остается менее трех месяцев
  • Вы подозреваетесь в намеренном уклонении от выплат – такие действия считаются мошенничеством

Отсрочка по кредиту без уважительной причины есть не во всех банках и обычно является платной.

В первую очередь, при возникновении проблем как можно скорее свяжитесь с банком — сообщите о своей проблеме и уточните, можно ли в такой ситуации взять отсрочку. Нужно сделать это до даты обязательного платежа, иначе банк может зафиксировать просрочку. Лучше всего обратиться в банк лично, но можно попросить об отсрочке и по телефону.

Далее изучите договор кредитования. В нем могут быть прописаны условия и порядок предоставления отсрочки. Если таких условий нет, то уточните их в службе поддержки. Скорее всего, ваша организация предоставляет эту услугу на индивидуальных условиях или, что случается реже, не предоставляет вообще.

Если причиной невозможности погашения долга стала потеря работы, то вам также потребуется справка из центра занятости населения – она подтвердит ваш статус безработного.

После того, как вы соберете пакет документов, обратитесь в банк и заполните заявление на предоставление кредитных каникул. Форму заявления вы можете уточнить в организации.

Банк будет рассматривать вашу заявку в течение нескольких дней и изучать ситуацию, которая не дает погасить кредит. Если причина будет достаточно серьезной, то он примет положительное решение.

В таком случае вы заключите с банком дополнительное соглашение к кредитному договору и, если требуется, уплатить комиссию.

После подписания соглашения вы получите новый график платежей, составленный в соответствии с отсрочкой. Кредитные каникулы окончательно вступят в силу.

Существенным преимуществом дифференцированного платежа является то, что тело кредита начинает уменьшаться с первой же выплаты. А при аннуитетном способе погашения на первых порах сумма основного долга практически не меняется – бóльшую часть выплат занимают проценты.

Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно. Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей.

Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15-18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил. Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.

Дополнительным подтверждением тезиса о бóльшей выгодности для заёмщика дифференцированной ипотеки служат данные, приведенные в двух нижерасположенных таблицах. За основу при расчёте был взят кредит объёмом 1 млн рублей. Процентные ставки – усреднённые (с уменьшением срока кредитования они тоже снижаются).

Процентная ставка Срок кредитования Дифференцированный платёж, тыс. рублей Итоговая сумма выплат,
Первый Последний млн рублей
15 30 15.28 2.81 3.26
14.75 25 15.63 3.37 2.85
14.5 20 16.25 4.22 2.46
14.25 15 17.43 5.62 2.07
14 10 20 8.43 1.71
13.75 5 28.13 16.86 1.35
Процентная ставка Срок кредитования Аннуитетный платёж, тыс. рублей Итоговая сумма выплат, млн рублей
15 30 12.61 4.55
14.75 25 12.64 3.78
14.5 20 12.8 3.07
14.25 15 13.49 2.43
14 10 15.53 1.86
13.75 5 23.14 1.39

Прямое сравнение представленных данных показывает, что уровень переплат при аннуитетной схеме выше по сравнению с дифференцированной. И с увеличением срока кредитования разница становится ощутимее. Так, цены 30-летней ипотеки разнятся на 1,29 млн руб., что совсем немало.

По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.

Банк Программа Размер кредита, руб. Ставка, % Срок.
Петрокоммерц Банк ( банк «Открытие» ) Ипотечный кредит «Новостройка» 300 тыс.- 30 млн 11.5 До 30 лет
Газпромбанк Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости До 45 млн рублей 12 До 30 лет
Россельхозбанк Ипотека 100 тыс.- 20 млн рублей 12,9-13,9 До 30 лет
Сургутнефтегазбанк Приобретение жилой недвижимости и долевое участие в строительстве До 8 млн 13,25-14,5 До 30 лет
Частный дом До 15 млн 13,25-14 До 20 лет

Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.

Немаловажным фактором, на который следует обращать внимание в поисках ответа на вопрос, в каком банке наиболее выгодная ипотека с дифференцированными платежами, является размер первоначального взноса. Чтобы получить представление об актуальных цифрах, ознакомьтесь с данными таблицы.

Банк Размер первоначального взноса, % от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости
Петрокоммерц Банк (банк «Открытие») 11232
Газпромбанк Минимум 15. Максимум – более 50.
Россельхозбанк 15-30
Сургутнефтегазбанк Не требуется либо от 10
  1. Подавать иск в суд. Читайте подробнее о том, как вести себя, когда банк подал в суд на взыскание кредита.
  2. Искать совместно с кредитором другие способы облегчения финансовой нагрузки.

Определение каждого типа

При аннуитетном виде ежемесячные выплаты одинаковы на протяжении установленного срока кредитования, причём сначала необходимо погасить проценты банка, а уже потом будет уменьшаться само тело кредита.

А дифференцированный платёж – это способ погашения кредита, при котором равномерно уменьшается тело кредита и проценты, начисляемые на сумму долга. Таким образом, первая выплата будет наибольшей, а в следующие месяцы гарантированно уменьшится.

Начальные платежи при дифференцированной схеме могут оказаться довольно большими, так как проценты начисляются на оставшееся тело кредита.

Основные понятия

Платеж по ипотечным кредитам складывается из двух частей: возвращается часть выданного кредита и платятся проценты от суммы долга.

  • Аннуитетный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит банку ежемесячно одинаковую сумму выплат.
  • Дифференцированный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит ежемесячно одинаковую сумму возврата долга и проценты на сумму задолженности.

Подробнее о аннуитетных и дифференцируемых платежах по ипотеке читайте тут.

Выдача ипотечных кредитов регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Дифференцированные платежи по ипотеке — выплаты, которые состоят из двух частей: постоянной и переменной и уменьшается после ежемесячных расчетов.

В этом случае двумя составляющими регулярного платежа являются:

  1. Основной платеж. Суть этой постоянной части – погашение равными долями основной суммы задолженности (тела кредита). Если заемщик не гасит основной долг досрочно, эта составляющая остается неизменной в течение всего срока кредитования.
  2. Процентные выплаты – переменная часть платежа, которая определяется как проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток тела кредита. Поскольку после каждого регулярного взноса величина основной задолженности уменьшается, эта составляющая постоянно убывает.

Банковские программы с дифференцированным погашением

Кредит универсален, ликвиден, объемен и доступен каждому. Собственно говоря, найти человека, который хотя бы не задумался о взятии кредита достаточно трудно. При всех своих недостатках не существует более универсального способа аккумуляции капитала.

Впрочем, вместе с капиталом и немалыми возможностями приходят и серьезные обязательства.

Обязательства заемщика серьезно зависят от вида ссуды и классификации банковской структуры. Комиссионные, залог, поручительство, целевая трата ссуды – все это серьезные сдерживающие факторы, которые не позволяют кредитному механизму развернуться в полную силу.

Далеко не всегда заемщик согласен переносить такие неудобства, даже ради аккумуляции капитала. Такой сдерживающий фактор не позволяет банку получить доступ к категории потенциальных заемщиков, которые в первую очередь ценят собственное понятие о свободе.

Однако, все вышеупомянутые обязательства не идут в никакое сравнении с ежемесячными платежами.

При этом мысль о том, что банки заинтересованы в скорейшем погашении ссуды не совсем верна. Банки – это прекрасный пример тщательно выверенной структуры с наиболее эргономичным и эффективным подходом. То есть в первую очередь банк ценит педантичность заемщика в соблюдении условий договора.

Как отсрочить платеж по кредиту в банке - порядок и условия

Ежемесячная выплата – это прекрасный пример такой синергии.

Решить, что лучше, может только сам заёмщик, исходя из своих целей и финансовых возможностей.

  1. С диф. платежами сумма ипотечного кредита, которую может одобрить банк, будет меньше (банкам такой вариант менее выгоден, необходимо убедиться в платежеспособности клиента), следовательно, при аннуитете можно купить более дорогую квартиру.
  2. Основной кредит погашается быстрее при дифференцированной схеме, поскольку общая сумма долга делится на равные части пропорционально сроку кредитования, а число начисляемых процентов уменьшается. Погашение займа по ипотеке аннуитетными платежами начинается с ликвидации начисленных процентов, и только потом начинает изменяться основной кредит.
  3. При аннуитетных схемах возможно сократить ежемесячные выплаты (при этом срок кредитования останется прежним) и быстрее избавиться от кредита (сократить срок кредитования) путём внесения суммы, которая превысит обычный ежемесячный платёж. Таким образом заёмщик сможет минимизировать затраты на выплату процентов, однако банкам досрочное погашение долга чревато уменьшением прибыли.

    В конце 2011 года законодательно был отменен временный мораторий на досрочное погашение, но появилось требование к заемщику – уведомить кредитора о полном или частичном досрочном погашении кредита не менее чем за 30 дней до дня возврата.

    В случае выплаты по дифференцированной схеме клиент банка может получить кредитные каникулы, погасив единовременно часть основного долга, впоследствии получив возможность платить только проценты.

  4. При аннуитетном виде выплат переплата будет на 15% больше, чем при дифференцированном. Второй вариант гораздо выгоднее аннуитетного в финансовом плане, в результате чего заемщик за весь срок экономит на процентах существенную сумму. Это особо остро ощущается в случае долгосрочной ипотеки, поэтому следует тщательно подходить к выбору типа платежа.
  • ГК «Северстрой».
  • ООО «Самолет девелопмент».
  • ГК МИЦ.
  • ГК ТИС.
  • ФСК «Запсибинтерстрой».
  • ООО «Брусника. Тюмень».
  • ОАО «АИЖК».
  • ООО «Промстройкомплекс».
  • ООО «Стройинвест».
  • ООО «Строй Мир».

Все вышеперечисленные банки в качестве обеспечения займа требуют от клиента предоставить залог. Таковым может быть и приобретаемая недвижимость.

Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, Газпромбанк) или 65 (Россельхозбанк, Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе.

В заключение следует указать на один негативный момент дифференцированной выплаты по ипотеке. Этот способ не очень удобен с точки зрения планирования личных финансовых затрат. Зная размер своих ежемесячных постоянных доходов и используя аннуитетный метод погашения кредита, клиенту будет легче прогнозировать свой бюджет.

оформление займа
оформление займа

Совет 1

Совет 2

Совет 3

Совет 4

Как отсрочить платеж по кредиту в банке - порядок и условия

Совет 5

Банки, предоставляющие возможность выбора

Однако некоторые финансовые организации всё же оставляют право выбора за клиентом, например, Газпромбанк и Россельхозбанк предоставляют возможность выбора схемы выплаты долга, предварительно проанализировав финансовое положение клиента (кредитная история, платежеспособность).

Эти организации, выступающие кредиторами, предлагают заёмщикам выгодные условия: низкая процентная ставка при дифференцированном платеже – лучший вариант ипотечного кредита.

Сбербанк, в свою очередь, отдаёт предпочтение аннуитетной схеме погашения, так как она выгоднее для банка (быстрее будут выплачены проценты, уменьшены риски) и удобнее для плательщика (возможность точно спланировать бюджет и посильная первая сумма выплаты).

Также в данном банке нельзя поменять одну схему платежей на другую, однако досрочное погашение кредита не запрещено, причём происходит оно без комиссии.

В 2018 году среди известных банков право выбора клиенту предоставляют Россельхозбанк и Газпромбанк. Предоставляя более выгодные условия по ипотеке, они тем самым привлекают к себе большее количество клиентов.

Как отсрочить платеж по кредиту в банке - порядок и условия

Лидером в банковской сфере является Сбербанк. Он предлагает широкий спектр услуг, как частным клиентам, так и юридическим лицам. Пользуется большим доверием граждан. К сожалению, Сбербанк предлагает своим клиентам только аннуитетную схему платежей. Она наиболее выгодна банку.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

От того, погашается ли ипотека аннуитетными или дифференцированными платежами, может зависеть в конечном итоге относительная выгодность того или иного предложения.

Погашение задолженности по ипотечному кредиту

Если платить больше ежемесячной выплаты по ипотеке что изменится?

Можно ли досрочно погасить ипотеку? В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия.

Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Как отсрочить платеж по кредиту в банке - порядок и условия

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Пример

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Рассмотрим на примере

Условия оформления ипотечного кредита

Сумма, приобретаемая в кредит

750 000 рублей

Срок

120 месяцев

Процентная ставка

9%

Расчетная дата

4 число каждого месяца

Когда тип платежа аннуитетный.

В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей. Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей.

Клиент вносит первую оплату в размере 30 000 рублей вместо положенных 9 500 рублей. Решение клиента — уменьшить срок действия договора. В таком случае:

  • ежемесячный платеж остается прежним 9 500 рублей;
  • сумма удорожания снижается до 350 000 рублей, тем самым человек экономит 41 000 рублей за весь период действия договора;
  • срок кредита уменьшится на 8 месяцев.

максимальный процент ипотеки

Через несколько месяцев клиент внесет ещё 45 000 рублей, тогда:

  • платеж остается неизменным;
  • переплата по договору составит 298 000 рублей;
  • действовать договор будет 102 месяца, а не 120.

Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.

Уменьшение ежемесячных платежей согласно графику

Дифференцированный график погашения кредита

Отсюда можно сделать вывод: чтобы уменьшить срок кредита и размер удорожания, необязательно вносить один раз огромную сумму, можно каждый месяц оплачивать чуть больше (по возможности) обязательного платежа, и тогда переплата будет уменьшаться.

Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.

Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат.

Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей. Для сравнения, последний платеж — 6 300 рублей. При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.

Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:

  • размер первого и последнего платежа не поменяется — 12 000 и 6 300 рублей;
  • переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
  • человек погасит кредит на полгода раньше.

Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:

  • ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
  • удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
  • срок кредитного договора 107 месяцев.

Когда лучше согласиться на уменьшение суммы

Заемщик имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа. Такой способ удобен тем, что при внесении суммы большей, чем прописано в графике, ежемесячный платеж уменьшается, а срок действия договора остается неизменным.

Давайте выясним, как будет выгоднее выплачивать ипотеку досрочно. Для этого рассмотрим, что происходит с платежами и удорожанием, когда срок действия договора остается неизменным, а ежемесячная оплата становится меньше.

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

9 500

Первый платеж 12 000

последний — 6 300

Удорожание

390 600

340 500

Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

9 100

11 400

Удорожание

375 000

327 000

Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

8500

10 500

Удорожание

353 000

307 000

Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.

Преимущества аннуитетного платёжа:

  1. Простота, ввиду которой отсутствует риск случайной недоплаты; легче избежать штрафов, так как сумма фиксированная.
  2. Равномерная финансовая нагрузка, нет неподъёмных начальных платежей, возможность планирования бюджета в течение срока кредитования.
  3. Более щадящие требования к гражданину, желающему взять ипотечный кредит: нет необходимости досконально проверять финансовое положение, как при другой схеме выплат. Следовательно, процент одобрения кредита намного выше.
  4. В соответствии с российским законодательством проценты по ипотеке возвращаются через НДФЛ (вид прямых налогов, исчисляемый от дохода физических лиц за вычетом расходов), таким образом, аннуитетные платежи выгоднее при предоставлении налоговых вычетов: при выплатах по аннуитету в несколько первых лет такие платежи превышают сумму основного долга.
  5. Широкое распространение в банках РФ, возможность выбора из множества предложений.

Недостатки аннуитета:

  • Превышение тела долга процентной ставкой в течение половины срока, именно поэтому финансовым организациям выгоднее такой вид выплат: банком прибыль будет получена быстро.
  • Сложная формула расчёта долга по такой схеме вызовет затруднения у человека без соответствующего образования, появится необходимость пользоваться онлайн-калькуляторами.
  • Переплата больше, чем при дифференцированных выплатах, нецелесообразность погашения кредита заранее: средства, ушедшие в погашение процентов, не возвращаются.

Преимущества дифференцированного платёжа:

  1. Минимизирована переплата по кредиту: данная схема намного выгоднее заёмщику, чем иной вид выплат.
  2. Равномерное уменьшение финансовой нагрузки позволяет плательщику чувствовать себя спокойнее.
  3. Несложный расчёт ежемесячных выплат под силу большинству заёмщиков, не приходится прибегать к помощи сторонних сервисов.

Недостатки дифференцированного вида:

  • Риск допустить ошибку, вызванный разницей между платежами, который может привести к выплате штрафов.
  • Скудный список банков, предлагающих данную схему погашения кредита: клиенты вынуждены выбирать только из 2 организаций.
  • Сравнительно высокие начальные выплаты, что приводит к строгому отбору желающих получить ипотеку: досконально проверяется кредитная история и доход.
  • Максимальная сумма кредита меньше, чем при аннуитетных платежах. Это вызвано внушительным размером первого платежа, который необходимо согласовать с доходом заёмщика.

Подводные камни

В ипотеке могут встречаться подводные камни:

  1. Банки могут включать пункты договора, которые крайне невыгодны заёмщикам.
  2. Возможность в одностороннем порядке менять процентную ставку по ипотеке приводит к тому, что в случае ее увеличения возрастает сумма платежа.
  3. В договоре может быть установлен минимальный порог денежной суммы для досрочного погашения. Если сумма значительная, то накопить ее будет весьма затруднительно.
  4. Возможны комиссии за досрочное погашение кредита или дополнительные документы.

Важно! Недвижимость является предметом залога по ипотечному договору. В случае ее порчи или утраты, например, пожара, банк вправе потребовать другой залог от заемщика или досрочное погашение ипотеки.

Выгоды кредитных учреждений и их клиентов не всегда совпадают. Однозначного ответа на вопрос какая схема платежей выгоднее нет. Всегда нужно сопоставлять плюсы и минусы схем платежей со своими приоритетами, желаниями и возможностями.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

  1. Инфляционный риск: среднегодовой рост этого явления составляет 6%, а поскольку ипотеку оформляют на длительный срок, ценность денежных средств может уменьшиться в разы. Следовательно, по прошествии десяти лет заёмщик может столкнуться с неподъёмной кредитной нагрузкой из-за инфляции.
  2. Финансовые организации, предоставляющие ипотечный кредит, могут устанавливать минимальную сумму для досрочного погашения кредита. При аннуитетной схеме эта сумма будет состоять из процентов на кредит, что является невыгодным для плательщика.
  3. При желании клиента погасить долг досрочно банк может потребовать отчислять деньги по графику или единовременно выплатить всю сумму кредита с процентами.

Итак, наглядно сравнив ипотеки двух разных типов выплат, можно сделать следующий вывод: самый выгодный потребителю способ платежа по ипотечному кредиту – дифференцированный с минимальной ставкой. Подобное решение позволит сократить переплату и сохранить начальные взносы на приемлемом уровне, а организации, предлагающие два варианта выплат – это Россельхозбанк и Газпромбанк.

Необходимо быть осторожным с подводными камнями ипотеки различных видов, внимательно изучая условия кредита.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: