Ипотечные облигации что это

Понятие ипотечных облигаций

Ипотечные облигации — это бонды, где обеспечением является недвижимость в залоге по кредиту. Главная цель их размещения — привлечение кредитными организациями денег для оформления кредитов на улучшение жилищных условий. Регулируется обращение этих бумаг ФЗ № 152 от 11.11.2003 года. Подобные бонды распространены за рубежом, в нашей стране этот рынок пока еще не слишком развит.

Подобное привлечение инвестиций проводится банками посредством особой процедуры — секьюритизации. Кредитные организации проводят выборку кредитов на покупку жилья с высоким уровнем погашения и формируют долговые бумаги. Они могут осуществлять эмиссию купонов самостоятельно или передавать эту функцию ипотечному агентству.

Не любой кредит применяется в качестве обеспечения, а лишь те, которые удовлетворяют установленным требованиям:

  1. Оставшаяся задолженность — не более 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
  2. Замена имущества по договору не может быть произведена в одностороннем порядке.
  3. Заложенная недвижимость застрахована.
  4. Предметом кредита выступают денежные средства.

Недвижимость, являющаяся залоговой по проблемному займу, не может участвовать в обеспечении.

  1. Периодичность выплат. Производятся ежемесячно согласно погашению платежей по кредиту заемщиком.
  2. В состав выплаты по облигации включаются процентная и амортизационная части. Вторая составляющая может погашаться согласно графику либо досрочно в полной мере, поскольку клиент банка вправе при наличии возможности досрочно закрыть долг по ипотеке.
  3. Величина прибыли прямо пропорциональна имеющимся рискам. Чем вероятнее невыплата долгов, тем выше купонная ставка.

Виды ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) подразделяются на:

  • облигации с ипотечным покрытием;
  • ипотечный сертификат участия;
  • закладные.

Облигации с ипотечным покрытием — это бонды, погашение которых целиком или в части обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Это значит, что при неспособности эмитента выкупить назад свои купоны, держатель возместит свои средства и проценты за счет обязательств по ипотеке. Выпуск таких облигаций разрешен только лицензированным банкам или ипотечным агентствам.

Ипотечный сертификат участия — именной купон. Он не имеет номинальной стоимости, но предоставляет держателю долю в залоговом имуществе. Эмиссию подобных купонов вправе может осуществлять только АО с особой лицензией Центробанка.

Закладная – это именная облигация, гарантирующая возврат инвестиционных средств посредством залога недвижимости. Закладные составляются банками при передаче жилья в залог по кредиту.

Российский рынок ИЦБ

Понятие рынка ИЦБ в Российской Федерации возникло в 2003 году. Тогда же был введен и первый федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Он дал определение двум терминам: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Эти инвестиционные инструменты стали интересны страховщикам и инвестиционным фондам. Правда, их привлекала не прибыльность новых бондов, а их ликвидность и низкий уровень риска.

Первой компанией, созданной для осуществления выпуска ИЦБ на отечественный фондовый рынок стала «ГПБ Ипотека», а инициативу эмиссии взял на себя «Газпромбанк». Другой специализированной компанией стало Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Благодаря ипотечным облигациям банки смогли пополнить свои бюджеты почти на 122 млрд. рублей. Лидером стало АИЖК, получившее 59,2 млрд. рублей, следующее место в рейтинге заняла банковская группа ВТБ (45,3 млрд. рублей за 6 сделок). На третьем месте стоит «ГПБ Ипотека» — 22,8 млрд. рублей.

В настоящее время ВТБ настроен на увеличение продаж ипотечных облигаций по ставкам, превышающим депозитные, — до 9%.

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в стадии становления, его развитием занимается принадлежащая государству компания ДОМ.РФ.

Инвестициями в ипотечные бумаги он занялся полтора года назад, когда искал новые инструменты для вложения денег. Низкий риск — результат того, что поручителем по ИЦБ выступает государственный ДОМ.РФ, а сами бумаги обеспечены закладными на недвижимость.

«Помимо того, что ипотечные ценные бумаги обеспечены реальным активом в виде недвижимости, кредит под залог которого выдан по достаточно строгим правилам, они также имеют поручительство ДОМ.РФ. То есть фактически это квазигосударственная бумага, которая, по моему мнению, по своему качеству сопоставима с ОФЗ», — поясняет руководитель управления секьюритизации «ВТБ Капитала» Андрей Сучков.

Это интересно  Кредит наличными в Альфа-Банке от 99 условия отзывы и онлайн-заявка
Ипотечные облигации что это Кирилл Кухмарь/ТАСС

ИЦБ действительно нередко сравнивают с облигациями федерального займа — ценными бумагами, которые выпускает государство в лице Минфина России. Покупая такие бумаги, человек дает в долг государству и получает доход по фиксированной ставке. Так как именно государство гарантирует возврат средств граждан, такие бумаги считаются высоконадежными.

При этом доходность по ИЦБ на 1-1,5% выше, чем по ОФЗ, подчеркивает начальник управления инвестиционных продуктов и технологий УК «Открытие» Евгений Горбунов.

В России ИЦБ выпускаются с 2006 года. Их эмитентом стал банк ВТБ, а весь объем размещен за рубежом — это были ценные бумаги, номинированные в долларах и рассчитанные на иностранных инвесторов, рассказывает Сучков. Тогда у российских инвесторов не было понимания того, как работает этот инструмент, а глобальный кризис 2008 года повлиял на темпы дальнейшего развития рынка ИЦБ в России, отмечает эксперт.

Ипотечные облигации что это Кирилл Кухмарь/ТАСС

В сентябре 2019 года Минфин утвердил план развития российского рынка ИЦБ. Он предусматривает 14 мероприятий. В частности, возможность инвестировать в такие облигации средства пенсионных накоплений, которыми управляет государственная управляющая компания, либо временно свободные средства госкорпораций и государственных компаний.

Согласно аналитической записке ЦБ «Жилищное строительство», по данным на октябрь, в 2019 году рыночный портфель ипотечных ценных бумаг составлял менее 10% от общего объема выданных кредитов.

В 2020 году банк ВТБ и ДОМ.РФ планируют разместить крупнейший на российском рынке выпуск ИЦБ на 300 млрд рублей. Эти ипотечные ценные бумаги смогут приобрести и иностранные инвесторы, сообщили в ДОМ.РФ.

Размещение планируется на Московской бирже путем открытой подписки, то есть бумаги будут доступны неограниченному кругу лиц.

По словам Сучкова, этот выпуск станет новым этапом в развитии в России рынка ИЦБ и позволит сделать его ликвидным.

Также для развития этого рынка необходимо включить ИЦБ в перечень высоколиквидных активов и ломбардный список ЦБ, считают в ДОМ.РФ. Ломбардный список ЦБ — это перечень ценных бумаг, которые ЦБ готов принять в качестве залога при предоставлении кредитов коммерческим банкам.

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Функционирование ипотечных облигаций выглядит так:

  1. Банк предоставляет ипотеку под 12-14% годовых, однако испытывает потребность в деньгах для ее выдачи.
  2. С целью получения быстрого финансирования он проводит эмиссию облигаций под залог недвижимости по имеющимся ипотечным кредитам.
  3. Прибыльность купонов — примерно 5-6% годовых. Процедура выплат по облигациям утверждается банком в процессе выпуска и определяется рядом факторов, но главным из них выступает риск невыполнения обязательств заемщиками банка.

Размещать ИЦБ в соответствии с федеральными законами разрешается исключительно банкам и ипотечным агентствам. Проценты по купонам выплачиваются каждый месяц, но не реже раза в год.

Приобрести купоны, обеспеченные ипотекой, можно на фондовой бирже. Инвестор может заключить сделку самостоятельно или посредством брокера.

Выгоды и риски

По мнению Сучкова из «ВТБ Капитала», необходимо, чтобы государственные меры были в первую очередь направлены на рост числа инвесторов и снятие с них ограничений. Например, негосударственные пенсионные фонды могут размещать не более 10% пенсионных накоплений в ценные бумаги. Однако из-за своей низкорискованности ИЦБ в эту категорию попадать не должны, считает эксперт.

Первичный ипотечный рынок в России активно развивается, подчеркивает эксперт. В 2018 году выдан рекордный объем ипотечных кредитов: 1,472 млн кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей. А развитие первичного рынка является одной из предпосылок развития и вторичного, то есть ИЦБ.

Сейчас перед банками стоит целый комплекс задач, связанных с ипотекой: привлечение долгосрочного фондирования, снижение рисков долгосрочного ипотечного кредитования, уменьшение нагрузки на капитал, когда объемы кредитов на балансах банков достаточно ощутимы, говорит Сучков. Эти вопросы могут решить ИЦБ.

Ипотечные облигации что это Виктор Кручинин/ТАСС

Один из наиболее существенных рисков долгосрочного ипотечного кредитования — процентный. Дело в том, что ипотечный кредит выдается по фиксированной ставке, при этом ключевая ставка ЦБ за время погашения ипотеки меняется.

Это интересно  Первый займ бесплатно на карту

Ипотечные облигации что это

А вот риск надувания «ипотечного пузыря», как в США, приведшего к глобальному экономическому кризису, эксперт считает маловероятным.

Когда в США произошел ипотечный кризис, суммарный объем ипотечного портфеля составлял примерно 80% ВВП страны, а объем ИЦБ — 60% ВВП. Ситуация в России заметно отличается и охватом рынка ипотечного кредитования (6-7% ВВП), и качеством ипотечных заемщиков.

Ипотечные ценные бумаги предлагают инвесторам ряд выгод:

  • надежность;
  • доступность;
  • устойчивый доход;
  • возможность быстрой продажи без существенных потерь в цене.

Не лишены они и минусов. К ним относятся:

  • сравнительно небольшая доходность,
  • высокая вероятность досрочного погашения.

В мировой истории ИЦБ однажды уже проявили себя в качестве виновника экономического кризиса. Это случилось в 2008 г в США, а затем кризис приобрел масштабы мирового. Неконтролируемая эмиссия купонов с низким уровнем обеспечения, сопровождающаяся большим числом невыплат по кредитам, стала причиной обрушения большого числа кредитных учреждений.

Ипотечный рынок рос, как и стоимость жилья. В связи с чем ипотека выдавалась всем подряд без проведения проверки платежеспособности. С целью скорейшего получения прибыли под оформленные кредиты банки тут же выпускали и продавали ИЦБ. Привлеченные средства шли на предоставление новых ипотечных кредитов, и вся процедура начиналась заново.

Вся эта финансовая пирамида обрушилась осенью 2008 года. Последовали такие события, как:

  • резкое снижение цен на жилье;
  • падение платежеспособности заемщиков;
  • ухудшение качества обслуживания кредитов.

Несмотря на печальный опыт, ипотечные облигации по сей день представляют собой перспективный инвестиционный инструмент как для кредитного сектора, так и для инвесторов.

Заключение

  1. Облигации, обеспеченные ипотекой, представляют собой надежный финансовый инструмент, защищенный от рисков и приносящий стабильный доход.
  2. Российский рынок ипотечных облигаций существует с 2003 года и регулируется федеральным законодательством. На сегодняшний день крупнейшими эмитентами данного вида купонов выступают ВТБ, АИЖК и «ГПБ Ипотека».
  3. Приобрести ипотечные бонды можно на фондовом рынке самостоятельно или через брокера.
  4. В случае неспособности эмитента вернуть инвестору долг, последний может обратить взыскание на ипотечное покрытие. Это позволяет держателю облигаций не только сохранить свой капитал, но и компенсировать сумму начисленных процентов.

Что-то пошло не так

Несмотря на внешне благоприятный фон, 2017 год стал одним из самых провальных для рынка секьюритизации. Объем сделок по продаже ценных ипотечных бумаг составил 124 млрд рублей. С одной стороны, этот показатель находится примерно на уровне 2013 года, когда было секьюритизировано ипотечных портфелей на сумму 146,3 млрд рублей.

С другой — если посмотреть на структуру проведенных сделок, то объем рыночных выпусков вне рамок госпрограммы («Фабрики ИЦБ») составил по жилищной ипотеке всего 15,2 млрд рублей, что ничтожно мало. Более того, в предыдущие два года выпусков также было крайне мало: в 2015 году секьюритизировано жилищных кредитов всего на 63,6 млрд рублей, в 2016-м — 81,3 млрд рублей.

В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.

Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.

Секьюритизация — важное звено «ипотечной цепочки». Ипотечный кредит, «упакованный» в ценную бумагу и проданный инвестору, позволяет получить финансирование для выдачи новой ипотеки. Других длинных денег у большинства участников рынка попросту нет.

Не для народа

Основные «потребители» ипотечных бумаг сегодня — это управляющие компании, в которых размещены средства пенсионных фондов, и финансово-кредитные организации. Доля частных инвесторов в этом сегменте рынка пока минимальна, хотя теоретически ипотечные облигации может приобрести любой.

Это интересно  Как пользоваться калькулятором рефинансирования

С этой точки зрения выпуск «народных облигаций» банка «ВТБ 24» — это своеобразный маркетинговый ход.

Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента. Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения. Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.

Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.

Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах. То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение. Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.

Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.

Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.

Точки роста

Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?

Во-первых, сыграет свою роль «Фабрика ИЦБ», которая планирует выпускать ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК. Банк, секьюритизирующий ипотечный портфель, получает возможность снизить давление на капитал, поскольку такие бумаги относятся к группе низкорисковых активов. Для отдельных участников рынка это может оказаться тем, что «доктор прописал».

Ипотечные облигации что это

Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.

Во-вторых, с 1 июля в оборот вводится электронная закладная. Это такая же ценная бумага, но в «цифровом» формате. Использование электронной закладной позволит банкам сократить время на проверку оригиналов ипотечных закладных, снизить операционные риски и дополнительно защитит от мошенничества с физическими оригиналами.

Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок и экономят на комиссии АИЖК.

Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.

Так что сомнения некоторых участников, что если банки нарастят объемы секьюритизации, то рынок не сможет их «переварить», абсолютно беспочвенны. Спрос слишком далек от насыщения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: